1842年8月29日，中英签订《南京条约》，英国强迫清政府同意上海等五口开埠通商。1843年10月8日，中英又在虎门订立《五口通商附粘善后条款》。其中规定：在广州、上海等五个通商口岸，“中华地方官必须与英国管事官各就地方民情，议定于何地方，用何房屋或基地，系准英人租赁；其租价必照五港口之现在所值高低为准，务求平允，华民不许勒索，英商不许强租。英国管事官每年以英人或建屋若干间，或租屋若干所，通报地方官，转报立案”。这些条款后来被殖民者援引为设立租界的主要依据。
1843年11月8日，英国首任驻沪领事巴富尔到达上海。1843年11月17日上海正式宣布开埠，从此英商陆续来沪置地以为居住商贸之用。清政府所派办理上海通商事务的两江总督璧昌、江苏巡抚孙善宝以英国领事职位低为由，将上海通商事务交上海道台宫慕久办理。宫慕久与巴富尔就划定英商居留地开始谈判。宫以中国土地按照普天之下莫非王土的原则不能卖给外国人为由，拒绝巴富尔绝卖土地的要求。巴富尔建议由英国政府买下整块土地，也因无条约规定无法实现。经反复交涉，双方按照条约规定商妥了一些有关英商居留地的协定，陆续予以公布。宫慕久并于1845年11月29日以《土地章程》的名义将23条协定集中予以公布，悬挂于外滩新海关。章程经两江总督批准，规定根据上海地势民情，将洋泾浜以北、李家厂（今北京东路）以南、黄浦江以西地基准许租给英商建房居住，西界未作说明。此为中国近代史上设立的第一块租界。
1846年9月24日，宫慕久与巴富尔议定，居留地西面辟路为界，称界路。当时租界面积1080亩。按照《土地章程》规定，外国商人租地建房之后，只准他们禀报不租，退还押租；不准原土地业主任意退租，更不准再议加添租价，实行所谓“永租制”。同时还规定，该处本地居民不得自相议租，也不得再行建房、召租华商，限制中国人入住租界，实行“华洋分居”。
1848年，上海道台麟桂允准英国领事阿礼国扩张租界的要求，于11月27日重订界址，东南以洋泾浜桥为界，东北至苏州河第一渡场，西南到周泾浜，西北到苏州河滨的苏宅，面积2820亩。 | 
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